Luật kinh doanh bất động sản năm 2024: Những quy định nổi bật

Luật kinh doanh bất động sản điều chỉnh các vấn đề liên quan đến hoạt động mua bán, chuyển nhượng, kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. Sau đây là những quy định nổi bật trong luật kinh doanh bất động sản mới nhất, mời bạn đọc cùng tham khảo.

Cơ sở pháp lý

• Luật kinh doanh bất động sản năm 2014 
• Luật nhà ở
• Nghị định 99/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật nhà ở do Chính phủ ban hành ngày 20 tháng 10 năm 2015.
• Nghị định 139/2017/NĐ-CP về quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng; khai thác, chế biến; kinh doanh bất động sản làm vật liệu xây dựng, sản xuất, kinh doanh vật liệu xây dựng; quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật; kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, quản lý sử dụng nhà và công sở do Chính phủ ban hành ngày 27 tháng 11 năm 2017.
• Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực hiện Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý nhà ở xã hội do Bộ trưởng Bộ xây dựng ban hành ngày 30 tháng 06 năm 2016.

Những quy định nổi bật trong Luật kinh doanh bất động sản

1. Vốn pháp định tối thiểu để doanh nghiệp kinh doanh bất động sản là 20 tỷ đồng

Theo quy định tại điều 10 Luật kinh doanh bất động sản, Các chủ thể muốn kinh doanh bất động sản phải tiến hành thủ tục thành lập doanh nghiệp với mức vốn pháp định không thấp hơn 20 tỷ đồng. Bất động sản được xem là một loại hàng hóa có giá trị cao, do đó trong kinh doanh chủ đầu tư phải đảm bảo vốn cho kinh doanh cũng như việc xoay vòng vốn ổn định.

Riêng đối với các hội gia đình hoặc cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ thì không yêu cầu phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai và nộp thuế đầy đủ theo quy định của pháp luật.

Pháp luật quy định cụ thể các đối tượng khi tiến hành kinh doanh phải thành lập doanh nghiệp cụ thể. Do đó nếu không thực hiện đúng thì các chủ thể có thể bị phạt hành chính, mức tiền phạt lên tới 50 triệu đến 60 triệu đồng theo quy định tại điều 57  Nghị định 139/2017/NĐ-CP.

2. Điều kiện để người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam

– Theo quy định tại Khoản 2,3 Điều 14 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, các đối tượng liên quan đến người nước ngoài như người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài được thuê, mua các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở, sử dụng làm văn phòng làm việc…

– Theo quy định tại điều 76 Nghị định 99/2015/NĐ-CP , người nước ngoài phải đáp ứng được các điều kiện sau đây khi thực hiện việc mua bán, chuyển nhượng nhà đất.

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam chỉ được mua, thuê mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở;

+ Tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu không quá 30% tổng số căn hộ của một tòa nhà chung cư;

–Người nước ngoài được sở hữu không quá 30% số căn hộ của mỗi tòa nhà chung cư và không quá 30% tổng số căn hộ của tất cả các tòa nhà chung cư đối với những căn hộ, nhà ở thuê.

3. Chỉ phải nộp 95% tiền mua nhà khi chưa được cấp sổ đỏ

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 57 Luật kinh doanh bất động sản: Khi bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hợp đồng. Khi cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp sổ đỏ thì bên mua sẽ thanh toán nốt khoản còn lại.

4. Diện tích nhà ở tối thiểu là 25 mét vuông

Theo quy định tại thông tư 20/2016/TT-BXD, đối với nhà ở xã hội do cá nhân,  tổ chức xây dựng để bán hoặc cho thuê, nếu là căn hộ chung cư thì diện tích sử dụng tối thiểu phải đạt 25m2, bao gồm cả khu vệ sinh; nếu là phòng ở của nhà ở xã hội phải đáp ứng được các tiêu chuẩn như:

+ Diện tích sử dụng phòng ở không được nhỏ hơn 10m2;

+ Diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho một người;

+ Trường hợp nhà ở xã hội được xây liền kề và thấp tầng để bán hoặc cho thuê mua thì từng phòng ở phải được xây dựng khép kín.

5. Bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng bảo lãnh.

Theo quy định tại điều 55, 56 Luật kinh doanh bất động sản, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán  thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:

+ Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án…

+ Chủ đầu tư đã gửi thông báo đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh và nhận được văn bàn trả lời của cơ quan này về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua;

+ Chủ đầu tư phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng…

Nếu vi phạm pháp luật, thuê mua nhà ở  hình thành trong tương lai mà không được ngân hàng bảo lãnh thì có thể bị phạt từ 250 triệu đòng đến 300 triệu đồng.

6. Hợp đồng môi giới bất động sản có buộc phải được công chứng?

Theo quy định, hợp đồng môi giới bất động sản giữa các bên phải được thành lập bằng văn bản. Việc công chứng hợp đồng hay không phải do các bên tự thỏa thuận. Do đó, việc công chứng hợp đồng môi giới bất động sản không nhất thiết phải có công chứng. 

Lưu ý: Việc lập hợp đồng môi giới bất động sản phải có đầy đủ các nội dung được quy định cụ thể tại điều 61 Luật kinh doanh bất động sản như: Tên, địa chỉ của các bên;  Đối tượng và nội dung dịch vụ; Yêu cầu và kết quả, thời hạn thực hiện dịch vụ; Phí dịch vụ, thù lao, hoa hồng dịch vụ…Nếu không thể hiện được các nội dung chính thì chủ thể có thể bị phạt tiền từ 30 triệu đồng đến 40 triệu đồng.

7. Phạt hành chính nếu chuyển nhượng nhà mà chưa có sổ đỏ.

Pháp luật quy định về các điều kiện, tiêu chuẩn cụ thể để cho các chủ thể chuyển nhượng nhà ở, trong đó điều kiện phải có sổ đỏ. Nếu chuyển nhượng không có sổ đỏ có thể bị phạt đến 300 triệu đồng.

Ngoài ra, theo Khoản 4 điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, trong các trường hợp sau đây, chủ thể có thể bị phạt từ 270 đến 300 triệu đồng: 

+ Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án không đúng thủ tục quy định;

+ Chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án mà không đảm bảo đầy đủ các yêu cầu hoặc các điều kiện theo quy định;

+ Chuyển nhượng khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, khi đang có tranh chấp về quyền sử dụng đất hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án;

+ Bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng khi chưa hoàn thành việc xây dựng theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt, chưa đảm bảo  kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực, chưa hoàn thiện toàn bộ phần mặt ngoài hoặc chưa hoàn thành nghiệm thu đưa công trình nhà ở, công trình hạ tầng xã hội vào sử dụng theo quy định…

Trên đây là những chia sẻ của Luật Nhân dân Việt Nam về Những quy định nổi bật trong Luật kinh doanh bất động sản hiện hành. Nếu còn những vướng mắc cần giải đáp hãy liên hệ với chúng tôi để được giải đáp nhanh chóng, cập nhật những quy định mới theo quy định pháp luật hiện hành. 

Thông tin liên hệ:

Địa chỉ trụ sở chính: CÔNG TY LUẬT NHÂN DÂN VIỆT NAM

Số 16, ngõ 84 Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, TP Hà Nội

Hotline tư vấn pháp luật miễn phí:

Mobile: 0966.498.666

Tel: 02462.587.666

Email: luatnhandan@gmail.com

Tác giả: Luật sư Nguyễn Anh Văn