Điều Kiện Cấp Sổ Đỏ Lần Đầu Theo Luật Đất Đai 2024 (Cập nhật 2026)

• Đất có giấy tờ hợp lệ: Xem xét cấp sổ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024.
• Đất không có giấy tờ: Căn cứ thời điểm sử dụng, tình trạng tranh chấp, quy hoạch và nghĩa vụ tài chính theo Điều 138.
• Đất vi phạm, giao trái thẩm quyền: Xem xét điều kiện hợp thức hóa theo Điều 139, 140.
• Đất nông, lâm trường: Cần đáp ứng điều kiện về nguồn gốc và phương án sử dụng đất được phê duyệt.
• Trường hợp không được cấp sổ: Gồm đất công ích, đất giao quản lý, đất nhận khoán, đất đã có quyết định thu hồi, đất đang tranh chấp và một số trường hợp vi phạm pháp luật.
• Vướng mắc hồ sơ: Có thể xử lý việc thiếu chữ ký giáp ranh, thất lạc hồ sơ địa chính hoặc vướng quy hoạch theo quy định pháp luật.

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu (thường gọi là sổ đỏ) là thủ tục pháp lý quan trọng nhằm xác lập quyền tài sản hợp pháp của cá nhân, hộ gia đình. Khác với hoạt động đăng ký biến động hay sang tên vốn áp dụng cho thửa đất đã có giấy tờ sở hữu, việc cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo quy định tại Điều 137 và Điều 138 Luật Đất đai 2024 đòi hỏi quá trình kiểm tra, thẩm định nguồn gốc sử dụng đất chặt chẽ từ phía Ủy ban nhân dân cấp xã và cơ quan quản lý đất đai. Luật Nhân Dân tổng hợp toàn bộ các căn cứ, điều kiện và hướng dẫn thực thi quy định mới nhất để người dân chủ động bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình. Toàn bộ nội dung bài viết được thẩm định bởi các Luật sư Đất đai am hiểu chuyên môn.

Điều kiện cấp sổ đỏ lần đầu cho đất có giấy tờ hợp lệ.

Người sử dụng đất đang sử dụng đất ổn định và có một trong các loại giấy tờ hợp pháp quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 sẽ được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà không phải nộp tiền sử dụng đất (trừ trường hợp cụ thể có quy định khác).

Danh mục các loại giấy tờ tạo lập trước ngày 15/10/1993 bao gồm:

• Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
• Một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất (như: Bằng khoán điền thổ, Văn tự đoạn mãi bất động sản, Bản di chúc hoặc Văn tự phân chia di sản được chứng thực…).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993.
• Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15/10/1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993.
• Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18/12/1980 có ghi tên người sử dụng đất.
• Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; đơn đề nghị sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt trước ngày 01/07/1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt.
• Giấy tờ của hợp tác xã sản xuất nông nghiệp cấp đất định canh, định cư cho xã viên trước ngày 28/06/1971.
• Giấy tờ về việc thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ bàn giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất.

Quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 phân chia thành 02 nhóm xử lý:

1. Giấy tờ đứng tên chính chủ: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên mà trên giấy tờ đó ghi rõ tên của mình, đất không có tranh chấp thì đương nhiên đủ điều kiện được cấp sổ.

2. Giấy tờ đứng tên người khác kèm hồ sơ chuyển nhượng: Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ nêu trên nhưng mang tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất (mua bán, tặng cho, đổi đất, thừa kế…) được tạo lập trước ngày 01/07/2014 và đất đó không có tranh chấp thì vẫn được công nhận cấp Giấy chứng nhận.

Trường hợp giấy tờ mua bán, chuyển nhượng được viết bằng tay lập trước ngày 01/07/2014, chưa thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực theo quy định nhưng đất đã được đưa vào sử dụng ổn định và không phát sinh tranh chấp thì người dân vẫn đủ điều kiện để nộp hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu theo quy định mới.

Cán bộ địa phương phối hợp cùng người dân thẩm định thực tế diện tích đất sử dụng ổn định.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có bất kỳ giấy tờ nào quy định tại Điều 137 muốn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải đáp ứng toàn diện “Ba trụ cột thẩm định” theo Điều 138 Luật Đất đai 2024:

1. Sử dụng đất ổn định: Căn cứ vào thời gian sử dụng đất liên tục vào một mục đích chính nhất định kể từ thời điểm bắt đầu sử dụng.

2. Không có tranh chấp: Không có đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đang được cơ quan có thẩm quyền (UBND hoặc Tòa án) thụ lý giải quyết.

3. Phù hợp với quy hoạch: Được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung/quy hoạch phân khu đô thị đã được phê duyệt.

Ủy ban nhân dân cấp xã giữ vai trò nòng cốt trong việc thẩm định thực tế, chịu trách nhiệm xác nhận nguồn gốc hình thành thửa đất, thời điểm bắt đầu sử dụng đất và tình trạng tranh chấp. Người dân cần chủ động chuẩn bị các tài liệu chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng (như biên lai nộp thuế nhà đất, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, giấy tờ đăng ký nhân khẩu, sổ đăng ký hộ khẩu tạm trú…) để tránh bị trả hồ sơ do thiếu căn cứ xác minh.

Đất Sử Dụng Ổn Định Trước Ngày 18/12/1980

Tài liệu lịch sử và sổ mục kê là căn cứ pháp lý quan trọng để xác định hạn mức đất ở.

Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có nhà ở, công trình xây dựng phục vụ đời sống trước ngày 18/12/1980, nay được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì điều kiện công nhận được thực hiện theo Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024:

• Hạn mức đất ở: Diện tích đất ở được công nhận bằng diện tích thực tế đang sử dụng nhưng không vượt quá hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại địa phương.
• Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất được cấp Giấy chứng nhận mà không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích trong hạn mức đất ở theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP của Chính phủ về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
• Chứng cứ thay thế: Trong trường hợp sổ mục kê hoặc bản đồ địa chính cũ bị rách nát, thất lạc, người sử dụng đất có thể chứng minh mốc thời gian bằng cách lấy ý kiến xác nhận của những người từng cư trú cùng thời điểm tại khu dân cư thông qua văn bản xác nhận (Mẫu số 05/ĐK) kết hợp đối soát dữ liệu quản lý cư trú.

Đất Sử Dụng Từ 18/12/1980 Đến Trước 15/10/1993

Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 áp dụng cho các trường hợp sử dụng đất trước thời điểm Luật Đất đai 1993 có hiệu lực:

• Điều kiện cấp: Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống, nay được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất.
• Phân bổ diện tích: Diện tích đất ở được xác định theo hạn mức công nhận đất ở do UBND cấp tỉnh quy định. Trường hợp diện tích thửa đất lớn hơn hạn mức, phần diện tích còn lại sau khi trừ đi diện tích đất ở sẽ được công nhận theo hiện trạng sử dụng (đất nông nghiệp, đất trồng cây lâu năm…).
• Nghĩa vụ tài chính: Diện tích đất ở trong hạn mức được miễn hoặc nộp tiền sử dụng đất ở mức ưu đãi tùy thuộc vào vị trí và tính chất nguồn gốc sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP.
• Xử lý chênh lệch diện tích: Trường hợp đo đạc hiện trạng thực tế mà diện tích lớn hơn diện tích ghi nhận trên bản đồ trích lục 299/TTg thì người sử dụng đất và cán bộ kỹ thuật phải tiến hành lập Biên bản đo đạc hiện trạng ranh giới thửa đất có sự chứng kiến của các chủ sử dụng đất tiếp giáp. Nếu ranh giới không thay đổi, không có tranh chấp thì phần diện tích đo đạc thực tế được công nhận theo quy định.

Đất Sử Dụng Từ 15/10/1993 Đến Trước 01/7/2014

Người dân làm thủ tục nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định mới.

Đây là bước ngoặt pháp lý lớn nhất của Luật Đất đai 2024 tại Khoản 3 Điều 138, mở rộng thời hiệu công nhận quyền sử dụng đất cho các trường hợp đất không có giấy tờ thêm 10 năm (từ 01/07/2004 đến trước 01/07/2014):

• Điều kiện bắt buộc: Phải được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
• Nghĩa vụ tài chính: Người sử dụng đất trong giai đoạn này khi được cấp sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất theo tỷ lệ phần trăm được quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP tính trên Bảng giá đất của địa phương. Do Bảng giá đất theo luật mới được cập nhật sát với biến động thị trường, chi phí thực hiện nghĩa vụ tài chính của nhóm này thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng chi phí cấp sổ.
• Hồ sơ chứng minh: Người dân cần chủ động lưu trữ các biên lai thu thuế nhà đất, biên lai thuế sử dụng đất phi nông nghiệp liên tục qua các năm từ thời điểm sử dụng để làm căn cứ vững chắc cho UBND cấp xã thẩm định.

Đất Nông Nghiệp Tự Khai Hoang Không Tranh Chấp

Quy định tại Khoản 4 Điều 138 Luật Đất đai 2024 nêu rõ điều kiện đối với đất nông nghiệp tự khai hoang:

• Chủ thể được xem xét: Hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
• Hiện trạng thửa đất: Đất tự khai hoang không có tranh chấp, không thuộc trường hợp lấn, chiếm đất do Nhà nước quản lý (không nằm trong quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không lấn đất công trình công cộng).
• Hình thức công nhận: Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo hình thức Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trong phạm vi hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 176 Luật Đất đai 2024. Diện tích vượt hạn mức (nếu có) phải chuyển sang hình thức thuê đất của Nhà nước.

Chuyên gia tư vấn pháp lý giải đáp các vướng mắc về hợp thức hóa đất giao không đúng thẩm quyền.

Luật Đất đai 2024 quy định lộ trình xử lý dứt điểm các tồn đọng lịch sử đối với đất có vi phạm pháp luật đất đai hoặc do giao không đúng thẩm quyền, thiết lập mốc thời gian chốt chặn cuối cùng là ngày 01/07/2014.

Đất Lấn Chiếm Do Tự Ý Chuyển Mục Đích Sử Dụng

Theo quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024, các trường hợp lấn, chiếm đất hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất (như tự chuyển đất nông nghiệp sang đất ở) chỉ được xem xét cấp sổ đỏ khi thỏa mãn đầy đủ các điều kiện sau:

• Hành vi vi phạm phải diễn ra trước ngày 01/07/2014; trường hợp vi phạm sau ngày 01/07/2014 sẽ không được cấp sổ đỏ và phải xử lý thu hồi theo quy định.
• Thửa đất hiện không có tranh chấp.
• Người sử dụng đất phải chấp hành xong các quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có). Căn cứ theo Điều 13 Nghị định 103/2024/NĐ-CP, đối với đất lấn, chiếm phát sinh từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2014, khi được cấp Giấy chứng nhận đối với diện tích trong hạn mức đất ở, người dân phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo Bảng giá đất hiện hành tại thời điểm nộp hồ sơ. Do Bảng giá đất mới sát với giá thị trường, chi phí này sẽ rất lớn.
• Phù hợp với quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Trường hợp đất lấn chiếm hành lang an toàn giao thông, công trình công cộng thì chỉ được xem xét nếu cơ quan nhà nước đã điều chỉnh quy hoạch và phần đất đó không còn thuộc phạm vi hành lang bảo vệ.

Đất Được Giao Không Đúng Thẩm Quyền Trước 01/7/2014

Điều 140 Luật Đất đai 2024 quy định cơ chế cấp sổ đỏ cho trường hợp đất do người đứng đầu điểm dân cư, Trưởng thôn, UBND cấp xã hoặc tổ chức kinh tế giao không đúng thẩm quyền:

• Giao trước ngày 15/10/1993: Đang sử dụng đất ổn định, có nhà ở, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và được miễn hoặc công nhận hạn mức đất ở mà không phải nộp tiền sử dụng đất tương tự đất có giấy tờ.
• Giao từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/07/2004: Được xem xét cấp sổ nếu đất không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch. Trường hợp đã nộp tiền sử dụng đất cho tổ chức/cơ quan giao đất thì sẽ được khấu trừ nghĩa vụ tài chính khi có giấy tờ, hóa đơn, phiếu thu chứng minh hợp lệ.
• Giao từ ngày 01/07/2004 đến trước ngày 01/07/2014: Bắt buộc phải có xác nhận không tranh chấp của UBND cấp xã, phù hợp quy hoạch sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP (trừ trường hợp chứng minh đã nộp đủ tiền vào ngân sách nhà nước theo đúng quy định tại thời điểm giao).

Đất Sử Dụng Có Nguồn Gốc Nông Lâm Trường Quốc Doanh

Đất nông lâm trường quốc doanh được giải quyết theo điều 181 Luật Đất đai 2024.

Điều 181 Luật Đất đai 2024 giải quyết các khu đất nông lâm trường đã bàn giao về địa phương:

• Thửa đất phải nằm trong quy hoạch và đã có quyết định thu hồi, bàn giao đất từ Ban quản lý nông, lâm trường về cho Ủy ban nhân dân cấp huyện quản lý theo phương án sử dụng đất được phê duyệt.
• Người đang sử dụng đất phải là cá nhân, hộ gia đình nhận khoán hoặc đang trực tiếp sản xuất, xây dựng nhà ở ổn định, không thuộc diện đất tranh chấp, lấn chiếm trái phép vào phân khu bảo vệ nghiêm ngặt của rừng đặc dụng.
• Cơ quan chuyên môn cấp huyện phải tiến hành trích lục bản đồ địa chính bàn giao đất của lâm trường để đối khớp chính xác vị trí trước khi hoàn thiện hồ sơ cấp Giấy chứng nhận.

Không phải mọi thửa đất đang được sử dụng trên thực tế đều được hợp thức hóa quyền sở hữu. Căn cứ theo Điều 151 Luật Đất đai 2024, cơ quan quản lý đất đai từ chối cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với 7 trường hợp cụ thể sau:

Trong quá trình thực tế hỗ trợ pháp lý, Luật Nhân Dân nhận thấy rất nhiều hồ sơ xin cấp sổ lần đầu bị ách tắc không phải do đất có tranh chấp thực sự hay không đủ điều kiện, mà xuất phát từ các điểm nghẽn thủ tục hành chính.

Tranh Chấp Chữ Ký Giáp Ranh Của Các Thửa Liền Kề

Kỹ sư trắc địa tiến hành đo đạc hiện trạng thửa đất để hoàn thiện hồ sơ kỹ thuật địa chính.

Tình trạng các chủ sở hữu thửa đất liền kề cố ý vắng mặt, không phối hợp đo đạc hoặc kiên quyết không chịu ký vào Biên bản xác nhận ranh giới, mốc giới thửa đất là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại.

Căn cứ Điều 32 và Điều 33 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc hàng xóm không ký giáp ranh không còn là lý do để cơ quan đăng ký đất đai đình chỉ thủ tục cấp Giấy chứng nhận:

1. Khi đo đạc xác định ranh giới, nếu người sử dụng đất liền kề vắng mặt, đơn vị đo đạc và cán bộ địa chính xã lập biên bản ghi rõ lý do người liền kề vắng mặt.

2. Nếu người giáp ranh có mặt nhưng từ chối ký biên bản, đơn vị đo đạc phối hợp với UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận việc từ chối ký và nêu rõ lý do (nếu có).

3. UBND cấp xã tiến hành niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ, đo đạc hiện trạng tại trụ sở UBND xã và điểm sinh hoạt khu dân cư trong thời hạn 20 ngày làm việc.

4. Hết thời hạn 20 ngày niêm yết, nếu người giáp ranh không nộp đơn tranh chấp đất đai chính thức đến UBND cấp xã hoặc Tòa án nhân dân, cơ quan có thẩm quyền vẫn tiến hành thẩm định và cấp sổ đỏ cho người sử dụng đất theo quy định.

Thất Lạc Hồ Sơ Địa Chính Lưu Trữ Tại Xã

Cán bộ xã hướng dẫn người dân thực hiện biểu mẫu lấy ý kiến khu dân cư khi thất lạc hồ sơ cũ.

Nhiều địa phương xảy ra tình trạng bản đồ giải thửa 299/TTg, sổ mục kê hoặc tài liệu đo đạc bị mục nát, rách góc hoặc thất lạc do bảo quản, dẫn đến việc công chức địa chính không có dữ liệu đối chiếu và từ chối xử lý hồ sơ.

Phương án giải quyết căn cứ theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP:

• Đề nghị UBND cấp xã tổ chức cuộc họp lấy ý kiến khu dân cư theo Mẫu số 05/ĐK ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Thành phần cuộc họp bao gồm: Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, Trưởng thôn/Tổ trưởng dân phố, và đại diện các hộ gia đình sinh sống lâu năm tại khu vực lân cận để xác nhận thời gian bắt đầu sử dụng đất và hiện trạng không có tranh chấp.
• Người dân làm văn bản đề nghị Chi cục Thuế cung cấp trích lục thông tin lưu trữ về các tờ khai nộp thuế nhà đất, thuế nông nghiệp từ các năm cũ.
• Cơ quan tài nguyên và môi trường có trách nhiệm chỉ đạo Văn phòng Đăng ký đất đai phối hợp tiến hành trích đo địa chính thực tế thửa đất để lập hồ sơ kỹ thuật thửa đất mới, xác lập cơ sở dữ liệu làm căn cứ cấp sổ.

Thửa Đất Vướng Quy Hoạch Chi Tiết Xây Dựng Đô Thị

Phân tích rạch ròi giữa quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch chi tiết để đảm bảo quyền lợi cấp sổ cho người dân.(Ảnh minh họa)

Một rào cản phổ biến là thửa đất bị vướng các quy hoạch “treo” như quy hoạch công viên cây xanh, quy hoạch mở đường hay quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 nhưng nhiều năm không triển khai.

Người dân cần phân biệt rõ hai loại quy hoạch:

• Quy hoạch sử dụng đất cấp huyện: Là căn cứ pháp lý trực tiếp để xét duyệt điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
• Quy hoạch chi tiết xây dựng: Chỉ phục vụ công tác quản lý trật tự xây dựng công trình, không mang tính phủ quyết điều kiện công nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người dân.

Khoản 4 Điều 76 Luật Đất đai 2024 xác định: Nếu đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất đã được công bố nhưng chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền theo quy định của pháp luật, bao gồm quyền được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm nhưng sau 02 năm liên tục chưa có quyết định thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ việc thu hồi, bảo đảm đầy đủ quyền lợi cấp sổ của người dân.

Các Câu Hỏi Thường Gặp

Đất Không Có Giấy Tờ Làm Sổ Đỏ Tốn Bao Nhiêu Tiền?

Chi phí làm sổ đỏ cho đất không giấy tờ bao gồm 4 khoản chính căn cứ theo quy định tại Nghị định 103/2024/NĐ-CP và các văn bản liên quan:

• Tiền sử dụng đất: Đây là khoản tiền lớn nhất, được tính theo công thức:

Tiền nộp = Diện tích đất công nhận × Giá đất theo Bảng giá đất × Tỷ lệ % thu nộp

(Tỷ lệ % dao động từ 0% đến 100% tùy thuộc vào mốc thời gian bắt đầu sử dụng trước năm 1980, từ 1980 – 1993, hay từ 1993 – 2014).

• Lệ phí trước bạ: Bằng 0.5% × (Diện tích đất × Giá đất trong Bảng giá đất).
• Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính: Do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh ban hành, dao động thực tế từ 1.500.000 đến 3.500.000 đồng/thửa tùy diện tích.
• Lệ phí cấp phôi Giấy chứng nhận: Dao động từ 100.000 đến 200.000 đồng/giấy.

Hàng Xóm Cố Tình Không Ký Giáp Ranh Có Làm Sổ Được Không?

Hoàn toàn làm được. Căn cứ Điều 32 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, việc hàng xóm cố tình không ký giáp ranh sẽ được đơn vị đo đạc phối hợp UBND cấp xã lập biên bản ghi nhận hiện trạng. Sau đó, hồ sơ được niêm yết công khai tại UBND cấp xã trong thời hạn 20 ngày. Nếu không phát sinh đơn tranh chấp hợp pháp được Tòa án hoặc UBND thụ lý, cơ quan Đăng ký đất đai vẫn hoàn tất thủ tục cấp sổ bình thường cho người nộp hồ sơ.

Đất Đang Nằm Trong Quy Hoạch Có Được Cấp Sổ Đỏ Không?

Căn cứ Điều 76 Luật Đất đai 2024, nếu thửa đất nằm trong vùng quy hoạch nhưng chưa có thông báo thu hồi đất hoặc chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người dân vẫn được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện, người dân vẫn được cấp sổ nhưng sẽ bị hạn chế quyền xây mới công trình kiến trúc kiên cố.

Thời Gian Giải Quyết Hồ Sơ Cấp Sổ Lần Đầu Bao Lâu?

Căn cứ theo Điểm a Khoản 1 Điều 22 Nghị định 101/2024/NĐ-CP, tổng thời gian thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu và cấp Giấy chứng nhận được quy định như sau:

• Không quá 20 ngày làm việc đối với các địa phương trong điều kiện bình thường (áp dụng chung cho cả khu vực đô thị và đồng bằng).
• Không quá 30 ngày làm việc đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn.

Lưu ý: Thời gian trên tính từ ngày cơ quan tiếp nhận nhận đủ hồ sơ hợp lệ; không tính các ngày nghỉ cuối tuần, nghỉ lễ; không tính thời gian 20 ngày niêm yết công khai tại UBND cấp xã và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính vào Ngân sách Nhà nước.

Luật Đất đai 2024 cùng các văn bản hướng dẫn thi hành đã tạo ra hành lang pháp lý mở rộng và minh bạch cho công tác cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu, đặc biệt đối với đất không có giấy tờ và đất có nguồn gốc phức tạp. Tuy nhiên, nghĩa vụ tài chính và quy chuẩn thẩm tra hồ sơ cũng được giám sát chặt chẽ hơn. Luật Nhân Dân khuyến nghị người sử dụng đất nên chủ động rà soát nguồn gốc sử dụng, thu thập đầy đủ các tài liệu chứng minh và nộp hồ sơ sớm để được áp dụng các điều kiện công nhận quyền sử dụng đất thuận lợi nhất.

Biên tập bởi

Luật sư Nguyễn Anh Văn

Tác giả

Luật sư Nguyễn Anh Văn thuộc đoàn luật sư Hà Nội, với hơn 10 năm kinh nghiệm tư vấn pháp luật trong các lĩnh vực đất đai, hôn nhân, doanh nghiệp, đầu tư, dân sự, hình sự, sở hữu trí tuệ..., là Thành viên sáng lập và Giám đốc điều hành tại công ty Luật Nhân Dân.

925 bài viết FB

Xem tất cả bài viết