Diện tích đất thực tế khác với trong sổ đỏ xử lý như thế nào?

Có nhiều trường hợp đất thực tế có diện tích khác với nội dung ghi trong sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất). Vậy khi diện tích đất trên thực tế khác với trong sổ đỏ thì xử lý ra sao để đảm bảo được quyền lợi tối đa của người sử dụng đất? Để tìm hiểu rõ hơn về vấn đề này mời bạn đọc cùng tham khảo bài viết dưới đây của Luật Nhân Dân.

Cơ sở pháp lý

• Luật đất đai năm 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai do Chính phủ ban hành ngày 15 tháng 05 năm 2014;

Những ảnh hưởng từ việc chênh lệch diện tích đất thực tế và trong Sổ đỏ.

Việc chênh lệch diện tích đất thực tế và trong Sổ đỏ không ảnh hưởng nhiều tới đối tượng được miễn thuế, tiền sử dụng đất. Còn đối với người phải nộp thuế sử dụng đất (thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thuế sử dụng đất nông nghiệp) hoặc khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất thường gặp phải những vấn đề sau:

• Thứ nhất,phải đóng nhiều tiền hơn trong quá trình sử dụng đất
• Thứ hai, cá thể là nguyên nhân dẫn tới tranh chấp đất khi chuyển nhượng

Thực tế, khi chuyển nhượng đất, người ta áp dụng theo 02 phương thức tính giá là giá tính theo thửa hoặc giá tính theo m2. Nên nếu khi chuyển nhượng xong mà không thể tự đo đạc trước hoặc do thỏa thuận giá theo thửa nên thường xảy ra tranh chấp nếu diện tích thực tế nhỏ hơn so với Sổ đỏ.

• Thứ ba, Diện tích thực tế nhiều hơn nhưng không được cấp sổ Đỏ

Như thế có thể hiểu rằng nếu diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ đỏ nhưng không được chứng nhận thì người sử dụng đất sẽ mất quyền, lợi ích của mình, nhất là khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Diện tích đất trên thực tế khác với trong sổ đỏ thì xử lý như thế nào?

Khoản 5 Điều 100 Luật đất đai năm 2013 quy định như sau: “Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế. Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.

Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này.”

+ Đối với trường hợp Diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích trong sổ Đỏ

Đó là việc diện tích  đo đạc thực tế nhỏ hơn so với:

• Sổ đỏ;
• So với  giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013, gồm có: Giấy tờ về quyền sử dụng đất; Bản án, quyết định của tòa án; Quyết định thi hành án;  Quyết định công nhận hòa giải thành; Quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo; Quyết định giao đất, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014.

Như vậy, khi cấp sổ Đỏ lần đầu hoặc cấp đổi Sổ đỏ thì công nhận theo diện tích thực tế.

+ Đối với trường hợp Diện tích thực tế lớn hơn diện tích trong Sổ Đỏ

• Diện tích thực tế mà  lớn hơn so với Sổ đỏ hoặc các giấy tờ được quy định tại Điều 100 Luật Đất đai 2013 mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì được công nhận theo diện tích thực tế và không phải nộp tiền sử dụng đất.
• Diện tích thực tế mà lớn hơn so với các giấy tờ về quyền sử dụng đất mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn được xem xét cấp Sổ đỏ.

Thủ tục cấp đổi sổ đỏ

Theo quy định tại  điểm c khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP khi đo đạc xác định lại diện tích thì được cấp đổi Sổ đỏ theo thủ tục sau:

– Hồ sơ gồm có:

• Đơn đề nghị cấp đổi Sổ đỏ;
• Bản gốc Sổ đỏ đã cấp;

– Nộp hồ sơ tại  Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Bộ phận một cửa với nơi đã tổ chức Bộ phận một cửa. Riêng đối với hộ gia đình, cá nhân nộp hồ sơ tại UBND cấp xã nơi có đất nếu có nhu cầu.

– Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ sẽ  ghi đầy đủ thông tin vào sổ tiếp nhận hồ sơ và trao Phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ.

– Giải quyết hồ sơ trong thời hạn không  quá 07 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 17 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn. Lưu ý rằng thời hạn này không được tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian tiếp nhận hồ sơ tại cấp xã.

– Trả kết quả cho người yêu cầu.

Trên đây là những chia sẻ của Luật Nhân dân Việt Nam về Diện tích đất trên thực tế khác với trong sổ đỏ thì xử lý như thế nào? Nếu còn những vướng mắc hãy liên hệ với chúng tôi để được giải đáp nhanh chóng, cập nhật những quy định mới theo quy định pháp luật hiện hành. 

Thông tin liên hệ:

Địa chỉ trụ sở chính: LUẬT NHÂN DÂN VIỆT NAM

Số 16, ngõ 84 Chùa Láng, phường Láng Thượng, quận Đống Đa, TP Hà Nội

Hotline tư vấn pháp luật miễn phí:

Mobile: 0966.498.666

Tel: 02462.587.666

Email: luatnhandan@gmail.com